不動産投資を行うと、所得税や住民税、固定資産税などさまざまな税金が発生します。しかし、適切な節税対策を行うことで、税負担を軽減し、手元に残る利益を最大化することが可能です。
主な税金の種類:
- 所得税・住民税：不動産収入がある場合に発生
- 固定資産税・都市計画税：物件を所有しているだけで発生
減価償却費を活用した節税
不動産投資において、減価償却費を計上することで所得を圧縮し、結果として住民税と所得税を軽減することが可能です。
(1) 減価償却とは？
不動産は年数が経つごとに価値が減少するとみなされ、減価償却費として経費計上が可能です。これにより、課税対象となる所得を圧縮し、税負担を軽減できます。
減価償却のポイント:
- 建物部分のみが対象（土地は減価償却できない）
- 木造：約22年、RC造：約47年の耐用年数で償却
- 築年数が古い物件を購入すると、減価償却期間が短くなるため、節税効果が高い
(2) 赤字申告の活用
減価償却費を適切に計上することで、不動産収入よりも経費が多くなり、一時的に不動産所得を赤字にすることができます。
赤字申告のメリット:
- 不動産所得の赤字を給与所得と合算できる（損益通算）
- 課税所得を減らし、所得税と住民税を軽減できる
- 赤字が発生した場合、翌年以降に繰り越せる可能性がある（税制による）
具体例:
- 家賃収入：100万円/年
- 経費（管理費、修繕費など）：20万円/年
- 減価償却費：100万円/年
- 課税対象所得 = 100万円 – 20万円 – 100万円 = -20万円（赤字）
この赤字分を給与所得と合算し、総所得を下げることで、所得税・住民税を軽減することができます。
節税対策の注意点
(1) 過度な節税は税務リスクを伴う
- 赤字を作る目的での過剰な減価償却は税務調査の対象になりやすい
- 法改正で減価償却の規定が変わる可能性があるため、最新のルールを把握する
(2) 短期売却による税率の違い
- 物件を5年以内に売却すると「短期譲渡所得」となり、税率が高くなる（約39%）
- 5年以上保有すると「長期譲渡所得」となり、税率が低くなる（約20%）
まとめ
不動産投資における減価償却費の計上を活用することで、所得を圧縮し、所得税・住民税を軽減する効果が期待できます。ただし、過度な節税は税務リスクを伴うため、適切な計上と運用が重要です。
まずは減価償却費を適切に計上し、赤字申告を活用することで、効果的に税負担を抑えながら資産形成を進めていきましょう。
コメント